県住宅供給公社が管理する賃貸住宅の退去時における退去者の原状回復費用の負担について

住宅供給公社が管理する県内の賃貸住宅において、入居者から、退去の際、部屋の原状回復費用の算定内容に納得がいかないと相談を受けました。

公社から提示された「退去住宅の検査調書」を見てみると、
通常、あまり請求させることのないタタミやタタミ表の新調費用、ふすま、網戸の張り替え費用まで退去者負担になっています。
その他、床板や水回りなど、合わせて４５万円以上の金額が提示されておりました。

こうした賃貸住宅の退去の際の、原状回復費用について、国土交通省はガイドラインで次のように述べています。
「賃借人（ちんしゃくにん）に原状回復義務が発生し、賃借人が負担する費用の検討が必要となるが、この場合に修繕費の費用の全額を賃借人が当然に負担することにはならないと考えられる。なぜなら（略）経年変化、通常損耗の分は、賃借人は賃料として払ってきている」からだ、とのことです。

この方がお住まいになった期間は４０年以上。ざっと計算すると、これまで家賃として公社に１０００万円以上支払ってこられました。
先ほどの畳や網戸の新調は、本来は、今まで払われた家賃の中で対応すべきです。
全く支払わないというつもりではないが退去の際に４５万円以上負担するというのは納得がいかないという退去者の思いは、確かに納得のいくものでした。

なお、この４０年間で、公社によるタタミの取り換えは１度もされていないということでした。４０年以上住めばどれだけ丁寧に住んでも畳や網戸など経年劣化や通常の損耗は避けられず、退去の際にこれらを新品にする費用を請求するのは、国のガイドラインから見ても、適切ではないと考えられます。

そこで都市建築部長にお聞きします。

県住宅供給公社の原状回復費用の請求に係る対応への県の見解について

中川ゆう子の質問

県住宅供給公社の原状回復費用の請求に係る対応への県の見解について伺います。

公社によると、退去時の費用負担については、国土交通省のガイドラインに基づいて対応しているとの事でしたが、実際の退去者への請求金額は、経年変化などが考慮されておらず、本来公社が負担すべき金額まで、退去者に請求がなされていると判断できます。

このような取り扱いは、ガイドラインの定めと異なっており、公社の説明と実態が一致していません。

県は、住宅供給公社の監督官庁でありますが、公社のこのような対応に対して県としてどうお考えでしょうか。見解をお聞きします。

都市建築部長の答弁

県住宅公社が管理する賃貸住宅の原状回復費用について、2点お尋ねがございました。
まず、公社の原状回復費用の請求に係る対応への県の見解についてお答えいたします。

県住宅供給公社においては、公社賃貸住宅から退去される場合、国土交通省のガイドラインに基づき、退去者立会いのもと、経年劣化についても考慮したうえで、原状回復すべき部分を特定し、退去者の同意をえて手続きを行っていると認識しております。

例に挙げられました案件では、原状回復すべき部分については双方で認識を共有したものの、その負担割合については合意に至っていないものと理解しております。

退去時の原状回復費用については、ガイドラインに「退去者の故意・過失により使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻すための費用などについては、退去者の負担となることがある」とされていることから、使用できない状態となったものについては、原状回復費用の全額を退去者にご負担いただくこともあり得ると考えます。

中川ゆう子の再質問

都市建築部長より、住宅供給公社の原状回復の費用の算定について伺いましたが、1点目について、もう一度伺いたいと思います。

入居者に何らかの支払い義務が出ることはあると思います。その場合は請求をするとの答弁でしたが、例えば長年、40年住んで、その後設備を新品にといいうのはおかしいというのが国のガイドラインです。入居年数によって、設備の残存価格というのはどんどん下がっていきます。

だいたい設備というのは、5年から15年で残存価格が下がっていって、最後は入居者の費用負担というのは1円になるというのがガイドラインの基本的な考え方ですが、この認識はあるのかどうか、もう一度お答えをいただきたいと思います。

都市建築部長の再答弁

原状回復費用における経年劣化の取り扱いについての、再度のお訪ねだと思います。
先ほども申し上げましたが、退去者の故意・過失により使用不能となってしまった場合の物を、使用可能な状態、本来機能していた状態まで戻すための費用については、退去者にご負担をいただくという考えで、ガイドラインに則った算定をしております。以上でございます。

退去者への現状回復費用の請求状況に関する調査の実施について

先ほど例に挙げた公社賃貸住宅における平成２４年度から平成２８年までの退去者の負担額を見てみると、平成２６年度までは１０万円以上負担した方は３６件中１件ですが２７年度は１８件中８件、２８年度は１０件中９件。と、平成２７年度を境に急増しており、その中には１０万円を超え、２０万、３０万という高額な金額を退去者が負担している事例がかなり見受けられます。

こうした退去者が負担する原状回復費は、入居時に支払った敷金の範囲内であればそこの中で清算し、足りなければ現金で支払うことになります。

そのため平成２６年度まではほとんど、退去者が負担する原状回復費用は敷金の範囲内で清算され、退去の際にあらたに現金で支払った例は３年間で１件のみです。

しかし、２７年度以降、退去者が負担する費用が敷金の範囲内で収まらず、現金で追加で支払っている件数が急増しています。２７年度が、１８件中８件。２８年度が１０件中８件です。

平成２６年度以前と平成２７年度以降で、国のガイドラインは変わっておらず、原状回復に関する公社の対応や考え方も変わっていないという説明でしたので、一体何が原因なのが疑問を感じています。
住居は生きていく為に必要不可欠であり、こうした話が住民間に大きな不安を与えていることも申し添え、お聞きします。